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深圳“三价合一”满月 楼市后续走向依然坚挺!

发布日期:2018-05-04 21:20浏览次数:

                3月28日发布的二手房交易“三价合一”(评估价、成交价、备案价)新政已满月,备受关注的市场成交数据出炉。深圳市规土委数据显示,4月二手房网签6588套,二手住宅5897套,较3月份增长5%左右。

深圳乐居房产认为,新政并没有对4月的二手住宅成交造成较大影响。不过,深圳美联持不同观点,认为网签数据存在滞后性,不能及时反映市场变化,更多的是反映3月市场回升的时期。根据美联研究院监测,实际二手房交易下降2-3成左右。

同样受到关注的还有新房市场的“秒杀”现象,如4月9日万科臻山府二期开盘。深圳中原认为,在目前住宅市场一二手价格倒挂和“三价合一”新政的影响下,新房住宅受到较多关注,从而一定程度上助推了开发商新项目的开盘和推售。

二手房

表现:网签较3月份增长约5%,各区均价大部分上调

解读:实际交易下降VS新政影响不大

根据深圳乐居样本楼盘均价为57898元/平方米,环比微升0.6%,同比(2017年4月)上涨6.1%,涨幅继续缩减。深圳乐居表示,新政后交易成本有一定的增加,一些原本换房的业主,担心出售周期延长或再次购买存在资金压力,选择了暂时性的惜售,数据显示新增房源下降近三成,降幅大于新增客户(下降约2成);其次,3月份市场活跃,消化了不少“低价房源”,4月在售房源报价相对上涨,同时买卖双方对价格预期产生一些分歧。因此,本月业主报价相对坚挺,成交时存有小幅议价,但总体价格保持稳定。

深圳市规土委数据显示,本月二手房网签6588套,二手住宅5897套,较3月份增长5%左右。对此,深圳乐居认为,主要是网签数据存在滞后性,不能及时反映市场变化,更多的是反映3月市场回升的时期。根据乐居研究院监测,实际二手房交易下降2-3成左右,一是买卖双方产生一定的观望,置业者入市放缓,新增客源下降两成左右,业主放盘意愿减弱,存在惜售,新增房源下降三成左右;二是,二手房需求转移到税费相对较少、交易流程简单的新房市场。

不过,深圳美联对此持不同观点,认为,“三价合一”新政并没有对4月的二手住宅成交造成较大影响。根据深圳美联二手房成交数据显示,4月全市二手住宅均价约6万/平米,环比小幅上涨0 .5%,保持2018年以来的上涨态势。

价格方面,深圳乐居数据显示,各区二手住宅均价大部分上调,其中南山、福田涨幅较大,分别为1 .1%和0 .9%,达到84160元/平米和79723元/平米;而盐田、宝安价格有所回落,分别下降1.7%和1.0%,为39203元/平米和58954元/平米。

新房

表现:供给端逐渐活跃,领证项目数量呈增加态势

解读:限价和“三价合一”助推开发商开盘销售

随着楼市政策进一步被市场消化,4月新房供给端逐渐活跃。深圳乐居统计数据显示,4月深圳全市新房住宅推售约26.34万平米,批售约26.66万平米。供给端在经历了前三个月的低迷后逐渐活跃了起来。刚过去的4月,有9个楼盘取得预售许可证,这与去年4月的13个相比减少明显。不过,值得留意的是,从今年1月以来,领证的项目数量正呈增加态势。

深圳楼市调控中的限价政策,致使新盘价格与二手房价格倒挂,新开项目被“秒杀”。4月9日万科臻山府二期开盘,200余套住宅在短时间内销售一空。在目前住宅市场一二手价格倒挂和“三价合一”新政的影响下,深圳乐居认为,新房住宅受到较多关注,从而一定程度上助推了开发商新项目的开盘和推售。

不过,4月新房住宅量价微降。数据显示,4月新房住宅的成交均价为54169元/平米,较上月下降16元/平米。4月新房住宅的成交套数不足2000套,成交1934套,较上月减少95套;而成交面积方面,则成交18 .71万平米,环比下降8.3%.

从区域来看,全市各区的均价仅罗湖、南山均价有下调,分别为72357元/平米、89009元/平米。其余区域均有上涨,其中龙岗均价终止了连续两个月下降,上调1%,为39884元/平米;而福田由于本月成交较少,导致均价上涨幅度较大,环比上涨29%至约101963元/平米。

各区成交量方面,按面积计算,除了宝安环比下滑37%至5.5万平米外,其他各区较上月均有所上涨。其中罗湖、福田成交涨幅较大,环比上涨124%、117%,分别为0 .78万平米、0 .5万平米。

走势预测

二手成交量价总体稳定 存在局部分化

对于5月楼市走势,深圳乐居表示,二手市场无论是成交量还是成交价,都有一定程度的提升,新政尚未对二手市场造成较大的影响。纵观整个4月,全国各地先后对调控政策进行补充或加强,宏观政策预期稳定,市场将继续保持当前平稳的态势。

深圳美联则认为:“三价合一”首月,深圳二手房实际交易量下降2-3成,但是市场并不低迷,价格也保持稳定的状态。预计后市维持稳定的状态。
       二手房成交量方面,深圳乐居预测将维持在每月6000-7000套。新政满月成交量回落,符合市场的预期,毕竟二手房交易的成本有一定的增加,置业者存在观望,一是资金有限的首次置业,二是部分换房置业。但是,新政对于一些普通住宅物业影响还是比较小,比如总价200- 500万元物业,交易成本变化不大,此类物业对应广大的刚需。同时,根据深圳乐居研究院监测,4月份交易量虽有下降,但是并不低迷,新增购买需求还高于去年下半年的水平(去年下半年稳中回升,月均约6700套),可见市场的潜在需求依然较多。所以,预计未来市场保持稳定,单月交易6000-7000套。

成交价格稳定,深圳乐居表示会存在分化。二手房市场上,放盘出售的多为换房业主,他们在新政后出现“惜售”,主要原因一是售价达不到预期,二是担心出售周期延长,因此4月份新增的房源下降三成左右,供需矛盾再次扩大。但是,市场又存在一定的分化,一些户型不好、楼层不好、税费多、地段不佳等没优势的房源迟迟无法成交,价格出现停滞或下跌,还有就是急于变现的业主,议价的空间也会变大。所以,预计价格总体维持稳定,但存在局部的分化。

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