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深圳二手房“三价合一”正式落地

发布日期:2018-05-05 13:57浏览次数:

根据中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的总体定位,为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(建房〔2017〕215号)完善房地产金融调控的政策要求,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。3月28日开始执行。

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  该通知要求:商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。

  该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税赋公平性。同时,也将完善二手房市场监测管理,有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。

  政策发布后,各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神,要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。

  二手房交易中常会碰到以下4种价格:

  1.房产真实成交价:指新房与二手房买入时实际成交的价格。

  2.网签备案合同价:指在国土局备案登记网签时的合同价格,新房网签备案合同价绝大部分就是房产真实成交价,二手房网签备案合同价绝大多数时候是国土局过户评估价,极少部分人会写高网签备案合同价,但极少见。

  3.国土局过户评估价:国土局对每一套二手房都有一个对应的过户计税评价估,在深圳,一般为市场成交价的6-7成,有部分豪宅评估较高,到评价估的8成左右都有。在过户计税时以国土局评估价为底限,不能低于此标准,可以高于此标准。

  4.银行贷款评估价:指二手房买家在向银行申请贷款时,银行对每一套二手房都有一套相对应的评估价,在深圳大部分房子,银行贷款评估价跟成交价相当,也有低于市场价1成多的,也有高于市场成交价1成多的。这两种情况的比例都不高。

  购房成本怎么增加的呢?

  假如小明(深户,首房首贷)要在龙华买一套89平,总价500万的二手房,卖方房产证上的购入价格是100万。那么他有下面两种方式来支付:

  新规前

  1.小明是刚需,首付凑齐了,月供也不是问题。银行也评估这套房子值500万,那么小明首付是三成150万,贷款350万。按照市场行情,小明在国土局的网签价格是400万,增值税5%是15万,附加税12%是1万8,契税1%是38500,豪宅税(龙华500万要交豪宅税的)1%也是38500。那么税算下来就是24.5万。

  2.小明可能是刚需,首付太多了没钱付,于是想多贷款降低首付。于是银行评估价就到了600万,当然计税价格还是要和市场一致的,400万网签。那么,税费算下来和上面的情况一致,24.5万。

  新规后

  现在如果执行了新政,网签价(计税价格)和银行评估价(贷款用)就要统一了,还是同一套房子同一个小明,但价格可就不一样了。

  1.小明还是刚需,实际购买总价500万,网签价也是500万,银行按照统一价格评估只能是500万。那么小明首付和贷款不变,但税费就要比以前多了100万来计算了,总价500万,增值税5%是20万,附加税12%是2万4,契税1%是4万8,豪宅税(龙华500万要交豪宅税的)1%也是4万8。那么税算下来就是32万。看看,相比之前税费一下子多了7万5。

  2.小明还可能是刚需,不得不提高贷款降低首付。经过多方努力,银行评估价是600万,网签价也是600万了。贷款是拿到了,但好像税费又增加了100万的计算成本。总价600万,增值税5%是25万,附加税12%是3万,契税1%是57500,豪宅税(龙华500万要交豪宅税的)1%也是57500。那么税算下来就是39.5万。一对比以前的24.5万,整整多交了61%的税啊。

  3.小明表示税费太多了,还是400万网签吧,于是银行贷款评估价也要保持一致400万了。税费是和之前一样24.5万了,但能贷到的款就少了,首付也提高了,以前首付3成,现在变成4.5成了。

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